Rozpoczęcie sprzedaży wg ustawy deweloperskiej

Ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego rodzi w praktyce znaczne kontrowersje ze względu na liczne wady, którymi jest obarczona. Kluczowe pojęcie, jakim jest „rozpoczęcie sprzedaży”, nie zostało zdefiniowane w sposób precyzyjny, mimo iż ma zasadnicze znaczenie dla dalszej wykładni ustawy.

Pojęcie „rozpoczęcia sprzedaży” zostało wyjaśnione w art. 3 pkt 10 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to wystosowanie oferty sprzedaży lokali albo domów w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, skierowanej ad publicum, do nieokreślonego kręgu adresatów. Nie spełnia tej przesłanki poinformowanie tylko określonych, wybranych adresatów, przykładowo listem, pocztą elektroniczną lub też przez wywieszenie komunikatu w biurze dewelopera. Ponadto, ogólna informacja reklamującą działalność dewelopera, nieodnosząca się do konkretnego przedsięwzięcia, również nie może być traktowana jako realizacja wyżej wymienionej przesłanki. Uznać jednak będzie można wszystkie reklamy, ogłoszenia, informacje o możliwości zawierania umów deweloperskich, dotyczących określonej inwestycji deweloperskiej, jako informację skierowaną do publicznej wiadomości, a więc spełniającą warunek rozpoczęcia sprzedaży.

Istotnym elementem, o którym nie wspomina art. 3 pkt 10 u.o.p.n., jest konieczność dysponowania przez dewelopera prospektem informacyjnym. Przed rozpoczęciem sprzedaży bowiem deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny, co wynika z art. 17 ust. 1 u.o.p.n. „Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego”. Ustawa pozwala zatem deweloperowi na podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali nawet w sytuacji, gdy dysponuje on jedynie tytułem prawnym do nieruchomości, na której w przyszłości ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, a poza nabyciem nieruchomości nie zostały podjęte jakiekolwiek inne czynności w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy zaznaczyć, że z punktu widzenia cywilnoprawnego informację na temat rozpoczęcia procesu oferowania należy zakwalifikować jako zaproszenie do zawarcia umowy (art. 71 KC). Nie należy jednak uznawać takiej informacji jako oferty w rozumieniu art. 66 § 1 KC, ponieważ nie wyraża stanowczej woli dewelopera co do zawarcia umowy, nie określa jej istotnych postanowień, ani nie zachowuje wymaganej formy aktu notarialnego. Osobie, która otrzymała taką informację, nie przysługuje roszczenie wobec dewelopera o zawarcie umowy.

Reasumując należy stwierdzić, że podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego oznacza, że rozpoczęcie sprzedaży w rozumieniu art. 3 pkt 10 u.o.p.n. nastąpi w dniu podania tej informacji do publicznej wiadomości, pod warunkiem, że deweloper dysponuje w tym dniu tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana budowa, oraz posiada prospekt informacyjny.

fot. freeimages.com

_______________________________________________

Aleksander Blumski

radca prawny
ekspert DOPOZNANIA.PL

Kancelaria Radcy Prawnego Aleksandra Blumskiego
ul. Szewska 20/1
61-760 Poznań

www.blumski.pl  |  kancelaria@blumski.pl  |  tel. 61 847 90 44