Specustawa mieszkaniowa, znana również jako „lex deweloper”, miała być remedium na kryzys mieszkaniowy w Polsce. Celem uchwalonej 18 sierpnia 2022 roku specustawy była realizacja większej ilości mieszkań w krótszym czasie. Propozycja, która miała pozwolić deweloperom na budowę kosztem ładu przestrzennego okazała się być kontrowersyjna. Specustawa Lex Deweloper wygasła 31 stycznia 2025 roku. Dziś, z perspektywy czasu, przyglądamy się, czy i jak wpłynęła ona na polski rynek nieruchomości.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych początkowo spotkała się z chłodnym przyjęciem. Zgodnie z jej założeniami, deweloperzy zyskiwali możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach, które w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są pod inny rodzaj zabudowy. Obawy dotyczyły zbyt chaotycznego i pozbawionego kontroli pojawiania się nowych osiedli. W efekcie w pierwszych latach działania „lex deweloper”, rady miasta odrzucały wnioski składane przez inwestorów.

Uważana za kontrowersyjne rozwiązanie specustawa, na przestrzeni lat stała się skutecznym narzędziem rozwoju miast i rynku nieruchomości. Wszystko dzięki dialogowi i świadomości, że tak naprawdę zyskać mogą obie strony, zarówno deweloper, jak i lokalna społeczność. Kluczem do wyjścia z impasu okazały się konsultacje z przedstawicielami organizacji sąsiedzkich i społecznych. Wnioski uwzględniające uwagi lokalnego samorządu przełożyły się na pozytywne uchwały i pierwsze projekty. Deweloper otrzymywał zgodę na budowę osiedla w zamian za wkład w rozwój okolicy. Jako przykłady podać można budowę placówki edukacyjnej, rozbudowę lokalnej sieci dróg czy infrastruktury rowerowej. Pomimo tego, w niektórych miastach specustawa mieszkaniowa pozostała prawem martwym. Aglomeracje, w których powstało najwięcej realizacji to Kraków i Warszawa.

Spójrzmy na konkrety. Jednym z przykładów udanego wykorzystania specustawy mieszkaniowej jest inwestycja Lizbońska, zlokalizowana na warszawskiej Saskiej Kępie. Za projektem stoją dwie firmy deweloperskie Grupo Lar Polska i Develia. Początki nie były łatwe, w 2020 roku, Rada Miasta Stołecznego Warszawy odrzuciła projekt jako źle dopasowany do istniejącej zabudowy. Inwestorzy podjęli współpracę z renomowaną pracownią architektoniczną JEMS Architekci, a także przeprowadzili szerokie konsultacje społeczne, wsłuchali się w głos i potrzeby sąsiadów i lokalnych organizacji. Po uwzględnieniu uwag społeczności, projekt poszerzony został m.in. o ogólnodostępny pasaż handlowo-usługowy oraz rozbudowaną infrastrukturę rowerową. Na uwagę zasługuje także przekazanie miastu ponad 110-metrowego lokalu usługowego, w którym przewidziano poradnię zdrowia psychicznego dla dzieci.

Poprawiony wniosek został przyjęty 9 września 2021 r., a wiosną 2024 roku pierwsi mieszkańcy odebrali klucze do swoich nowych „M”. Lizbońska stała referencyjnym wzorcem dla branży.

-Mimo początkowych obaw, specustawa mieszkaniowa okazała się bardzo skutecznym narzędziem kreowania przestrzeni miejskiej. Obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych oraz fakt, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji zapada na szczeblu samej Rady Miasta sprawiają, że inwestycje realizowane na mocy „lex deweloper” przynoszą korzyści nie tylko ich mieszkańcom, ale również lokalnym społecznościom. Dzięki temu powstaje żywa tkanka miejska, podnosząca jakość życia w całej okolicy – komentuje Renata McCabe-Kudła, Country Manager firmy Grupo Lar Polska.

Specustawa mieszkaniowa wygasła 31 stycznia 2025 r. W jej miejsce pojawiły się Zintegrowane Plany Inwestycyjne – ZPI również mają zawierać komponent konsultacji społecznych i zakładają partycypację deweloperów w rozbudowie lokalnej infrastruktury. Jednak czy będą narzędziem równie skutecznym, co specustawa mieszkaniowa, dowiemy się dopiero za kilka lat, kiedy już wypracowana zostanie praktyczna ścieżka postępowania, jak było to w przypadku „lex deweloper” – komentuje Karol Dzięcioł, doradca zarządu firmy Develia S.A.