pixabay.com

Po co w ogóle inwestować w nieruchomości?

24 kwietnia, 2019

W obecnych czasach, kiedy bezrobocie w Polsce jest rekordowo niskie (na koniec 2018 roku wyniosło niecałe 4% według metodologii BAEL, najniższe od 1990 roku), dochody Polek i Polaków rosną z roku na rok w rekordowym tempie (7,6% wzrostu od lutego 2018 do lutego 2019), a pieniądze odkładane na lokatach tracą na wartości (średnie oprocentowanie lokat w marcu 2019 wyniosło 1,5%, przy inflacji na poziomie 1,7%), coraz częściej rozglądamy się za innymi sposobami lokowania oszczędności. Jednak o ile akcje dla wielu z nas wydają się ryzykownym (czyli po prostu nieznanym) sposobem inwestowania, a obligacje po problemach GetBacku też nie są preferowanym kierunkiem oszczędzania, to nieruchomości stają często tematem numer jeden rozmów ze znajomymi, w przerwie na kawę w pracy, czy też rozważań małżonków w domach – często też napędzane nagłówkami gazet.

Ale czy wszyscy wiemy po co właściwie inwestować w nieruchomości, nie wspominając już o tym jak te inwestycje realizować? Choć my Polacy z reguły jesteśmy „ekspertami” we wszystkim, o czym rozmawiamy (piłka nożna, skoki narciarskie, finanse Skarbu Państwa, czy metody usprawnienia służby zdrowia), to jednak niekoniecznie jest tak faktycznie – i inwestowanie w nieruchomości nie jest tutaj odosobnione! Z reguły o inwestowaniu myślimy jako o bardzo cierpliwym lokowaniu kapitału, z reguły w mieszkaniu w którym sami mieszkamy, które wymaga cierpliwego czekania na wyniki za X lat, kiedy własne lokum postanowimy sprzedać. Rzadko jednak myślimy o inwestowaniu w nieruchomości w kategoriach zyski tu i teraz, i to całkiem pokaźne, a co więcej zupełnie oddzielone od naszego własnego mieszkania!

Mój dom jest moją największą inwestycją
Pierwszą i bodaj najczęściej powtarzaną mantrą w tym względzie jest właśnie to, że nasze własne mieszkanie (czy też dom) jest naszą największą i najważniejszą inwestycję nieruchomościową. Mianowicie trzeba takową nieruchomość nabyć, często na wieloletni kredyt, i trzymać odpowiednio długo (nawet i do śmierci, skutkującej spadkiem dla dzieci), a wskutek wzrostu cen będziemy stawali się bogatsi – zyskamy na hipotetycznym wzroście wartości, a jeśli w międzyczasie spłacimy kredyt, to staniemy się już w ogóle bogaczami. Zachęcamy swoje dzieci kończące studia do wzięcia kredytów na 30 lat, a ze znajomymi z pracy ścigamy się kto jakie sobie ostatnio mieszkanie kupił i ile włożył w jego wykończenie.

Choć gdzieś oczywiście mieszkać musimy (ale mieszkanie czy dom można też wynająć i to często całkiem korzystnie i zdecydowanie bezpiecznie =), to niestety taki zakup nie ma zbyt wiele wspólnego z inwestowaniem, które jest powtarzalnym procesem, a nie jednorazową przygodą, jak opisany powyżej model. A idąc do konkretów, są dwa powody dlaczego zakup własnego mieszkania nie jest inwestycją lub co najwyżej jest dość przeciętną inwestycją. Po pierwsze, nasz zysk jest ściśle „hipotetyczny” dopóty dopóki mieszkania… nie sprzedamy (to trochę jak z akcjami – możemy się cieszyć, że ich notowania wzrosły np. o 100%, ale dopóki ich nie sprzedamy, to zysku nie mamy i nadal możemy stracić). Ale powiedzmy, że wytrzymaliśmy owe 10 lat i po wzroście cen o 100% nasze mieszkanie sprzedajemy, aby zrealizować zysk i kupić inne mieszkanie dla siebie. I co się okazuje – z naszych zysków nic nie zostaje, bo… inne mieszkania też zdrożały o 100% w tym samym czasie. Nawet jeśli mieliśmy kredyt, który w pocie czoła spłacaliśmy, to nie liczymy w naszej kalkulacji tego, że środki te mogliśmy lokować gdzie indziej, a odsetki były po prostu naszym kosztem. Nie liczymy też tego, że, z kredytem czy bez niego, bardzo często jesteśmy zmuszeni do pracy zawodowej, żeby mieszkanie czy dom utrzymać – opłacić ratę kredytu (zależną od wartości kredytu), ale też dość pokaźny czynsz administracyjny, media i podatek od nieruchomości – przy większym mieszkaniu może to być nawet 1000 złotych miesięcznie! Własne mieszkanie zamiast inwestycją, która ma przynosić dochody, staje się źródłem kosztów – kłóci się to trochę z pojęciem inwestowania.

Po co ludzie inwestują w nieruchomości
W praktyce, bez górnolotnych tez i wytłumaczeń, inwestorzy lokują swoje (lub banku) środki w nieruchomości nie po to, aby do nich dokładać, a po to, żeby na nich zarabiać. I trzeba o tym mówić otwarcie, że inwestowanie w nieruchomości jest o pieniądzach! Część z inwestorów robi to po to, aby zwiększyć posiadane zasoby finansowe – co jako cel sam brzmi dość próżniaczo (bo gdzie jest granica, skoro inni i tak mają więcej?), a poza tym co komu z dużych zasobów gotówki, jeśli bez dalszej pracy i inwestowania środki te prędzej czy później przejemy.

Część natomiast, także budujących kapitał, koncentruje się na tzw. pasywnym cash flow, czyli bieżących przepływach pieniężnych, które osiągamy bez konieczności pracowania i zajmowania się nieruchomością, co z reguły jest osiągalne przez wynajem nieruchomości. Taki bieżący cash flow na początku może nam uzupełniać domowy budżet (np. mamy pokryte wydatki na paliwo i zakupy spożywcze, czy też czynsz naszego własnego mieszkania), później może zabezpieczać nas przed utratą pracy (bo jeśli utracimy źródło dochodu to i tak mamy kilka niezależnych nieruchomości, które pokryją koszty naszego mieszkania, czy też kosztami utrzymania chorych dzieci czy rodziców), czy też pozwolą na nowe regularne wydatki (np. wynajem własnego samochodu można z powodzeniem finansować czynszem najmu z posiadanych mieszkań).

Wreszcie mogą nam one dać wolność finansową – sytuację, w której nie musimy pracować, bo dochody z nieruchomości pokrywają nasze wszystkie regularne i nieregularne wydatki, które sobie sami ustaliliśmy. Dla jednego może to być 3.000 złotych miesięcznie, dla innego 30.000 – ale jest to zawsze cel zależny tylko i wyłącznie od nas! Możemy wówczas zająć się bliskimi, nowymi studiami, rozkręcaniem własnego biznesu, działalnością charytatywną, podróżami, słodkim lenistwem, czy też… pracą tam gdzie nadal pracujemy, ale na zupełnym luzie psychicznym. I choć brzmi to bardzo nierealnie, to jest już w Polsce sporo osób, które to osiągnęły, a z każdą nieruchomością zakupioną inwestycyjnie zbliżamy się małym krokiem do tego celu.

Są też tacy, którzy inwestują bo… to lubią! Inwestowanie dla wielu jest silnie uzależniające i wiele osób, choć jest już np. wolna finansowo, robi to dla czystej przyjemności.

Flipping, spekulacja cenowa, a może bieżący czynsz z najmu?
Bardziej profesjonalni inwestorzy nieruchomościowi (tutaj ważna uwaga, nie są to milionerzy pływający jachtami, czy absolwenci uczelni ekonomicznych – może to być, i często jest, taksówkarz którzy wiezie Ciebie na dworzec, Twoja fryzjerka, student, emerytowana nauczycielka) do inwestowania w mieszkania podchodzą zupełnie inaczej. W uproszczeniu metody są trzy – pomijam celowo działalność deweloperską i tym podobne.

Po pierwsze, metoda najszybsza, czyli flipping, polegający na zakupie i szybkiej odsprzedaży mieszkania – często do niedoświadczonego „konsumenta mieszkań”. Zysk z takiej transakcji bierze się z reguły stąd, że inwestor zna lepiej rynek niż odkupujący mieszkanie konsument i ma dostęp do ofert zanim np. trafiają one do Internetu, lub też przeprowadził on generalny remont mieszkania, czy też wyprostował on jakiś problem prawny z mieszkaniem. Czasem jest to też odsprzedaż cesji do mieszkania deweloperskiego. Metoda ta często rozbudza wyobraźnię początkujących inwestorów, bo z dobrego flipa można uzyskać 10, 20, a nawet i 50 tysięcy złotych w kilka miesięcy – dobrze przeprowadzony flip powinien dać co najmniej 10% zysku na zainwestowanym kapitale w skali roku. Trudność tej metody polega jednak na tym, że trzeba ją za każdym razem ponawiać, aby zyski płynęły regularnie, a w metodzie tej jest ukrytych sporo ryzyk. Poza tym wyżej wspomniana wyobraźnia zachęca niestety zbyt wiele osób do takiego działania na rynku, co miejscami może wywoływać nadmierną konkurencję. Innymi słowy, flipping jest na pewno ciekawym rozwiązaniem w celu budowy kapitału, ale nie rozwiązuje on rozterek związanych z lokowaniem kapitału i uzyskiwania regularnego oraz pasywnego dochodu - jest on więc bardziej zbliżony do prowadzenia własnego biznesu, niż czegoś pasywnego.

Druga metoda to spekulacja cenowa – zbliżona zresztą do opisanego powyżej myślenia o własnym mieszkaniu - a mianowicie niektórzy inwestorzy liczą na to, że ceny nieruchomości wzrosną, mieszkanie sprzedadzą z zyskiem na tzw. „górce cenowej”, a następnie wyczekają do kolejnego „dołka”, kiedy ponownie zakupią nieruchomości – przykładowo w ostatnich dwóch latach ceny w niektórych miastach wzrosły o 20%, więc o tyle (minus podatek dochodowy) potencjalnie zarobimy – choć w ujęciu rocznym będzie to odpowiednio mniej. W przeciwieństwie do takiej operacji z własnym mieszkaniem, inwestor kupujący mieszkania dedykowane do spekulacji ma faktycznie możliwość wyczekania na odpowiedni moment. Kluczowym problemem tej metody jest to, że… ten moment może nigdy nie nadejść lub co gorsza sam zakup może nastąpić na górce, uniemożliwiając nam zrealizowanie zysku przez wiele lat, no chyba że posiadamy szklaną kulę przewidującą ceny – w efekcie nie różni się ona niczym od spekulacji na giełdzie, tylko zainwestowane kwoty są znacznie wyższe, a zyski też nam wiele w budżecie domowym mogą nie pomagać. Plusem tej strategii natomiast jest to, że można ją zawsze połączyć z trzecią metodą, a mianowicie wynajmem.

Wynajem, choć najmniej efektowny pod względem jednorazowych zysków, jest jednocześnie relatywnie najbardziej bezpieczną i długofalową metodą inwestowania w nieruchomości. Kupiwszy raz mieszkanie możemy je wynajmować po wsze czasy (a więc i mogą się go doczekać nasze dzieci, czy wnuki), co jakiś czas tylko odświeżając lub remontując mieszkanie (o szczegółowych strategiach będzie w innym wpisie). Dochodowość wynajmu waha się od 3-5% przy zakupie dużego, konsumenckiego mieszkania w centrum dużych miast typu Warszawa, Kraków, Poznań, przez 5-7% przy zakupie taniej kawalerki w tych samych miastach, po nawet 7-9% przy inwestycji w tańszych miastach, jak na przykład Łódź, Katowice, czy Białystok, co jest już bardzo zbliżone do zysków z flippingu – co więcej, co roku mamy możliwość zwiększenia czynszu najmu i wzrostu rentowności inwestycji (w ostatnich latach rosły one o średnio 5-7% rocznie!). Inaczej mówiąc, zakup mieszkania na wynajem może przynosić miesięcznie od 800 do 2.000 złotych miesięcznie do domowego budżetu, zależnie oczywiście od rozmiaru i standardu mieszkania. Nie należy przy tym obawiać się, że taki wydatek musi być ogromny. O ile na większe mieszkanie dwupokojowe lub trzypokojowe np. w Poznaniu musimy przygotować się na inwestycję rzędu 350-500 tysięcy złotych, to z powodzeniem można inwestować z znacznie tańsze i jednocześnie lepsze rozwiązania! Kawalerka w tym samym mieście będzie inwestycją na poziomie 200-300 tysięcy, a jeśli zdecydujemy się zainwestować na przykład w Łodzi, to nasz budżet może zamknąć się w kwocie 100-150 tysięcy złotych.

W przeciwieństwie do poprzednich metod, wynajem można dość łatwo oddać w ręce profesjonalistów od zarządzania najmem, którzy za niewielką (typowo jest to jedna dziesiąta czynszu) opłatą będą się na co dzień opiekować mieszkaniem – dając wspomnianą wcześniej pasywność i spokój ducha. Taki specjalista, dzięki dużemu doświadczeniu i profesjonalnym metodom, jest najlepszą metodą uniknięcia ewentualnych problemów z najemcami, awariami sprzętów, czy też rozliczaniem najmu. W praktyce najlepiej korzystać z firm, które jednocześnie pomogą wybrać mieszkanie do zakupu, jak i przeprowadzić jego remont. Umożliwia to też zdalne inwestowanie, mianowicie w mieście innym, niż sami mieszkamy, otwierając znacznie więcej możliwości inwestycyjnych!

Czy da się to zrobić w praktyce?
Ja sam do momentu wejścia w świat nieruchomości w 2013 roku , kiedy stworzyłem ze Sławkiem Muturi naszą firmę doradzającą w inwestowaniu w mieszkania na wynajem, myślałem tymi torami. Moje pierwsze mieszkanie, kupione za namową rodziców dbających o młodą parę, było bardzo konsumenckim, 90-metrowym mieszkaniem w Warszawie o dość wysokiej wartości – wybrane było z myślą o przyszłej, rozrastającej rodzinie (do czego w końcu nawet nie doszło). Co miesiąc na ratę kredytu i stałe opłaty musiałem wydawać ponad 3.000 złotych, uniemożliwiając rzucenie pracy nawet na kilka miesięcy, co wywoływało we mnie nieustający stres.

W momencie kiedy zacząłem inwestować w mieszkania na wynajem sytuacja zmieniła się dość diametralnie. Moje inwestycje skoncentrowałem na Śląsku, kupując najtańsze kawalerki – ich koszt nie przekraczał z reguły 100 tysięcy złotych, dzięki czemu zakupy mogłem finansować z własnych dochodów. Po zakupie czwartego mieszkania mój cash flow z wynajmu pokrywał łączne koszty utrzymania własnego mieszkania, dając mi pełny komfort zawodowy – pracowałem bo chciałem, a nie dlatego, że musiałem spłacać ratę kredytu. A każdy kolejny zakup ten komfort powiększał.

Obecnie sam mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu, designersko urządzonym mieszkaniu w klimatycznej kamienicy w samym centrum Warszawy. Wynajmuję, ponieważ zakup mieszkania w tym samym miejscu byłby po prostu strasznie drogi, niewspółmiernie do czynszu, który płacę – mieszkanie jest dwa razy więcej warte, niż moje kawalerki, dzięki którym płacę za czynsz. Dzięki zaoszczędzonym środkom mogę inwestować w kolejne mieszkania i na przykład za dwa albo trzy lata przenieść się do innego mieszkania, większego (jeśli akurat pojawi się nowy członek rodziny), a może w innym miejscu miasta – po prostu teraz tego nie wiem.

Podpis:
Jan Dziekoński jest Prezesem Zarządu i współtwórcą Mzuri Investments, która pomogła w ostatnich 6 latach kupić i wyremontować ponad 1.000 mieszkań na wynajem oraz ponad 20 kamienic. Zarządza obszarem zakupu mieszkań i budynków w Grupie Mzuri. Prywatnie inwestor posiadający portfel mieszkań na wynajem. Wcześniej przez 8 lat doradzał polskim i międzynarodowym koncernom w zakresie analizy rynków, prognoz rozwoju i oceny inwestycji.