W co inwestować, gdy zysk z lokat i obligacji jest symboliczny, a sytuacja na giełdach niepewna ? Wielu decyduje się na kupno nieruchomości, najczęściej mieszkania pod wynajem. Inwestor kupuje lokal, wykańcza, mebluje i szuka najemcy. Następnie zawarta zostaje umowa najmu, wprowadza się np. rodzina z dziećmi, ale pierwszy, drugi i kolejny czynsz nie wpływa na konto. Po jakimś czasie inwestor trafia do prawnika i choćby był on sprawny, ustawowa ochrona praw lokatorów i długotrwałe procedury sądowe skutkują brakiem wpływów przez kolejne lata. W końcu teoretycznie można lokatorów eksmitować, ale w praktyce nie, gdyż miasto nie zapewnia lokalu socjalnego. Inwestycja zamiast przynosić zyski rodzi notoryczne straty, a przy tym wycofanie się z niej jest praktycznie niemożliwe, gdyż mieszkanie z niepłacącymi lokatorami jest niesprzedawalne.

Tymczasem najem okazjonalny umożliwia wynajmującemu szybkie pozbycie się lokatorów, którzy odmawiają opuszczenia lokalu pomimo wygaśnięcia umowy w związku z nieregulowaniem czynszu. Umowa musi być sporządzona na piśmie i zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Bardzo ważnym elementem umowy najmu okazjonalnego jest załączone do umowy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, sporządzone w formie aktu notarialnego. W takim oświadczeniu najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji. Takie poddanie się egzekucji ma ten skutek, że wynajmujący będzie mógł szybko pozbyć się lokatorów, którzy odmawiają wyprowadzki.

W sytuacji, gdy lokatorzy, pomimo wystosowania przez właściciela żądania do opróżnienia lokalu, nie będą chcieli się wyprowadzić właściciel może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego, które odbędzie się praktycznie bez udziału lokatorów i ograniczy się w zasadzie do nadania tzw. klauzuli wykonalności, co oznacza, że etap sądowy jest wielokrotnie krótszy niż zazwyczaj. Uzyskany w postępowaniu sądowym tytuł wykonawczy będzie stanowił podstawę wykonania egzekucji, czyli eksmisji lokatorów.

Warto zaznaczyć, że w przypadku najmu okazjonalnego lokatorów nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w zakresie eksmisji. W szczególności nie ma tutaj zastosowania przepis uniemożliwiający wykonanie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca. 

Niechciani lokatorzy wyprowadzą się do osoby, która złożyła przy zawieraniu umowy, oświadczenie, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

O zawarciu umowy należy powiadomić urząd skarbowy. Dochód z umowy najmu okazjonalnego opodatkowany jest stawką 8,5 % płatną bez względu na wysokość osiąganych przychodów, a więc znacznie niższą niż dochody opodatkowane w skali podatkowej – obecnie stawkami 18 i 32 – procentowymi.  Koszty notarialne także nie są znaczące, nie przekraczają 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Rzadko kiedy ustawodawcy udaje się znaleźć rozwiązanie prawne, które jest racjonalne, bezpieczne, nieprzeformalizowane, niedrogie i nieobciążone wysokimi podatkami. Najem okazjonalny to mój faworyt do prawnego Oskara ostatnich lat. Bardzo dobrze niweluje ryzyko związane z podpisaniem tradycyjnej umowy najmu, jest bezpieczne dla właściciela, w dobry sposób odsiewa potencjalne czarne owce wśród najemców, tzn. tych, którzy w razie problemów ze spłatą nie będą chcieli się wyprowadzić (i mieli dokąd się wyprowadzić). Kilka niezbędnych formalności na starcie to mały kłopot w porównaniu z możliwymi stratami przy wyborze ścieżki tradycyjnej. Stawka podatku dochodowego (8,5 %) jest znośna, a koszty notarialne niewielkie, co powinno być akceptowalne, ponieważ w zamian właściciel zyskuje ochronę. Najem okazjonalny pozwala rzeczywiście traktować mieszkanie jak inwestycję.

Nadal pomimo upływu kilku lat od wejścia w życie nowelizacji umożliwiającej zawieranie takich umów ich odsetek jest niewielki (zaledwie 5 % umów zawieranych jest w tym trybie). Świadczy to z jednej strony o niskiej świadomości prawnej, a z drugiej być może także o pewnym minimaliźmie, niedostatecznej sile przekonywania czy braku wyobraźni właścicieli, którzy uginają się przed najemcami odmawiającymi stawiania się u notariusza. Zakładam też, że niektórzy właściciele nie chcą ponosić jakichkolwiek kosztów notarialnych lub po prostu wolą uniknąć podatku.

Źródło: Kancelaria radcy prawnego Aleksandra Blumskiego