10 lat na rynku mieszkaniowym – jest lepiej czy gorzej?

Przeciętne ceny mieszkań deweloperskich w większości głównych miast Polski są dzisiaj dużo wyższe niż 10 lat temu. W ciągu ostatniej dekady rosły jednak również nasze wynagrodzenia. Warto sprawdzić na ile metrów kwadratowych nowego lokum pozwalają średnie dochody obecnie, a na ile pozwalały w 2006 roku.

Ceny wyższe (prawie) wszędzie
Na przestrzeni ostatnich 10 lat średnie ceny transakcyjnenowych mieszkań wyraźnie wzrosły w sześciu, spośród siedmiu głównych polskich miast. Wyjątek stanowi Kraków. W tym mieście przeciętne rynkowe stawki za jeden mkw. spadły o 7,6% między III kwartałem 2006 a III kwartałem 2016 roku. Dla porównania w tym samym okresie w Warszawie stawki wzrosły o ponad jedną trzecią. W Katowicach przyrost wyniósł blisko połowę. W Łodzi od lipca do września ubiegłego roku trzeba było zapłacić o blisko dwie trzecie więcej, niż w 2006 roku. Podwyżki wyniosły jeszcze więcej w Poznaniu i Gdańsku, odpowiednio 70% oraz 80%. Najwięcej powodów do narzekania mają jednak mieszkańcy Wrocławia. W stolicy Dolnego Śląska ceny poszybowały w górę aż o 92%.

Średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w III kwartale, 2006-2016

Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.

Mniej więcej pół na pół
W każdym z siedmiu rozpatrywanych ośrodków średnia pensja w tym samym czasie wzrosła. Najmniejszy wzrost wynagrodzenia, poniżej 50% miał miejsce w Katowicach. Największe podwyżki poborów odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. W drugiej części poniższego zestawienia przedstawiona została relacja przeciętnych dochodów do średniej ceny jednego mkw. mieszkania z rynku pierwotnego. Mimo tego, że płace w III kwartale 2016 były wyraźnie wyższe, to w czterech miastach wystarczają na mniejszą powierzchnię nowego M, niż miało to miejsce dziesięć lat temu. Różnica w przypadku Poznania i Katowic jest jednak symboliczna. Cieszyć powinni się za to mieszkańcy Łodzi, Warszawy, a zwłaszcza Krakowa. W grodzie Kraka relacja ta wzrosła niemal dwukrotnie. Taki wynik jest rezultatem zarówno wyższego wynagrodzenia, jak i spadku cen nowych mieszkań w tym mieście.

*Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw narastająco za III kwartał 2006 i 2016.

Opracowanie własne na podstawie danych Lokalnych Urzędów Statystycznych.

Cykliczne zmiany
Zmiany cen na przestrzeni ostatniej dekady dobrze oddaje poniższy wykres. Pomimo, tego, że w większości miast w III kwartale 2016 r. trzeba było zapłacić wyraźnie więcej, niż w 2006 r., to jednak ostatnio obowiązujące stawki nie były najwyższe na przestrzeni ostatniej dekady. Najdrożej było w latach 2007–2008. Wówczas na rynku nieruchomości mieszkaniowych mieliśmy do czynienia z typową bańką cenową. Dobra koniunktura gospodarcza w połączeniu z niskimi stopami procentowymi oraz brakiem regulacji zmuszających banki do wyznaczania realnejzdolności kredytowej kupujących i … korzystny kurs franka - to główne czynniki, które stały za gwałtownym wzrostem cen mieszkań zarówno w największych, jak i nieco mniejszych polskich miastach. Tak stan rzeczy nie mógł jednak trwać wiecznie. Pod koniec 2008 roku bańka zaczęła powoli pękać. W 2009 roku dotarł i do Polski światowy kryzys finansowy, rozpoczęty kilka miesięcy wcześniej wraz z upadkiem banku Lehman Brothers. Z jego nadejściem sytuacja rynkowa zaczęła stopniowo przechylać się na korzyść kupujących. Patrząc z dzisiejszej perspektywy trudno zakładać, żeby ceny nowych lokali mieszkalnych szybko wróciły do szczytowych, przedkryzysowych poziomów. Aby było to możliwe potrzebne jest kilka lat silnego wzrostu gospodarczego. Do dzisiaj zresztą wszyscy w pewnym stopniu odczuwamy tamte wydarzenia, choćby za sprawą problemów z kredytami frankowymi.

Zmiany średnich cen transakcyjnych mieszkań III kw. 2006 – III kw. 2016

Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.

W ostatnich latach ceny mieszkań pozostawały w swoistym trendzie bocznym. Stawki za nowe M wykazywały niewielkie zmiany. Co nie zmienia faktu, że ubiegły rok był bardzo dobry dla rynku, a przede wszystkim dla deweloperów. Nagłówki gazet podsumowując poszczególne kwartały krzyczały o rekordowych poziomach sprzedaży lokali. Sprzyjały temu wciąż najniższe w historii stopy procentowe. Korzystane warunki do zaciągania kredytów hipotecznych nie będą jednak trwały wiecznie, co wieszczy powoli rosnąca inflacja.

Dział Analiz DOPOZNANIA.PL