Cykl na rynku mieszkaniowym i co z niego wynika?

Panta rhei - wszystko płynie. Słowa Heraklita dobrze pasują do wahań koniunkturalnych zachodzących w całej gospodarce, ale także w poszczególnych jej sektorach. Dotyczy to także rynku mieszkaniowego, o czym często zapominamy.

Dobrym przykładem jest tutaj cena paliwa, której zmiany wszyscy odczuwamy na kieszeni. Jeszcze nie tak dawno za litr benzyny 95 trzeba było zapłacić powyżej 5 zł. Dzisiaj płacimy za nią już około 4 zł/litr. Wszyscy jednak mamy świadomość tego, że cena nie może spadać w nieskończoność i wcześniej czy później przyjdzie taki moment, że znowu ze zdenerwowaniem będziemy spoglądać na cenniki stacji benzynowych. Cykliczne wahania mają również miejsce na rynku mieszkaniowym. Można je zauważyć przyglądając się zmianom cen w głównych miastach Polski.

Bańka cenowa
Wielu z nas dobrze pamięta jeszcze szczyt mieszkaniowego szaleństwa z lat 2006 - 2008. W tamtym czasie cenynowych mieszkań podążając za pędzącą gospodarką rosły niemalże z miesiąca na miesiąc, choć nie równo we wszystkich miastach. Jako ciekawostkę warto odnotować fakt, że w drugiej połowie 2006 roku średnie ceny lokali mieszkalnych w Krakowie były wyższe, niż w Warszawie. W tym pierwszym mieście rajd w górę rozpoczął się bowiem nieco wcześniej. W każdym razie na rynku panowała opinia, że ceny mogą zdążać tylko w jednym kierunku - na północ. Pojawiające się gdzieniegdzie głosy rozsądku mówiące, iż mamy do czynienia ze spekulacją, jakoś nie mogły się przebić do opinii publicznej. Szybko też pojawili się chętni, aby tę sytuację wykorzystać. Interes robiono nie tylko na kupnie czy sprzedaży lokali mieszkalnych, ale również na samych rezerwacjach. Pomysł polegał na tym, aby jak najwcześniej, zaraz po ogłoszeniu przez dewelopera realizacji nowego projektu, a więc jeszcze przed powstaniem przysłowiowej „dziury w ziemi” wpłacić zadatek i zarezerwować w ten sposób nowe własne M. Po jakimś czasie z kolei odstąpić ten lokal innym chętnym, oczywiście za odpowiednią opłatą. W drugiej połowie 2008 roku ceny nowych czterech ścian stanęły jednak w miejscu, a nawet zaczęły się lekko obniżać. Dzieła zniszczenia dopełnił upadek banku Lehman Brothers i następnie kryzys finansowy, który rozlał się po całym świecie. Nie ominął także Polski, choć u nas miał dość delikatny przebieg.

Średnie kwartalne ceny transakcyjne nowych mieszkań (zł/mkw.) w wybranych miastach Polski oraz zmiany dynamiki PKB, III kw. 2006 - IV kw. 2015

 Opracowanie własne na podstawie danych NBP oraz Bankier.pl

*PKB rdr, niewyrównany sezonowo

Od tamtej pory stawki za mkw. powierzchni nowego M obniżyły się w Warszawie o więcej niż jedną dziesiątą, a w Krakowie i Gdańsku nawet o ponad 20%. W gronie pięciu głównych miast Polski jedynie we Wrocławiu ceny na koniec zeszłego roku były wyższe (+16%) w porównaniu do tych z połowy 2008 roku. Najniższe ceny w grupie rozpatrywanych miast po pęknięciu bańki odnotowano na przełomie 2012 i 2013 roku. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie najtaniej było pod koniec 2014 roku.

Mieszkaniowy armagedon ?
Spadkowy trend cen nowych mieszkań sprawia, że można spotkać opinie, iż stawki za mieszkania deweloperskie w największych miastach już niedługo polecą "na łeb, na szyję", przynajmniej do poziomu z 2006 roku. Wystarczy jeszcze tylko poczekać rok, no może dwa. Czarnowidztwo widać przede wszystkim na różnorakich forach internetowych. Takie opinie - oprócz złych osobistych doświadczeń osób je głoszących - często opierają się na negatywnym trendzie demograficznym, który razem z postępującą emigracją ma przełożyć się na spadek cen lokali mieszkalnych. Według zasady mniej chętnych, to i niższe ceny. Należy jednak pamiętać, że choć z roku na rok nas ubywa, to jednak w tym samym czasie systematycznie zwiększa się liczba gospodarstw domowych. Zmiana stylu życia sprawia, że w przyszłości będzie w Polsce więcej "rodzin" dwu- i jedno-osobowych. Popyt więc tak szybko nie zmaleje, zmieni się raczej charakterystyka przeciętnie poszukiwanego mieszkania, które zamiast z dwóch lub trzech będzie coraz częściej składać się z tylko jednego pokoju. Poza tym spadek liczby ludności będzie w większym stopniu dotyczył terenów wiejskich i małych miasteczek. Ciężko przecież uwierzyć w to, że liczba mieszkańców Warszawy, czy Krakowa w ciągu kilku lat znacznie się obniży. Wydaje się więc, że cenom mieszkań po 3-4 tys. zł/mkw. chyba trzeba już powiedzieć - to se ne vrati. Tym bardziej, że od 2006 roku przeciętne wynagrodzenie w naszym kraju wzrosło o około 60%.

Stabilizacja i co dalej ?
Obecnie ceny na rynku mieszkaniowym są w miarę stabilnie.Deweloperzy za to w ciągu ostatnich kilku kwartałów informowali o rekordach sprzedażowych. Sprzyja temu sytuacja gospodarcza - dynamiczny (choć nie wysoki) wzrost PKB i historycznie niskie stopy procentowe. Również rządowy program Mieszkanie dla Młodych zachęca do nie odkładania decyzji o zakupie lokum na później. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na popyt. Zgodnie z zasadą cyklicznych wahań trzeba jednak mieć świadomość, że tak dogodne warunki zakupu mieszkania za jakiś czas mogą się zmienić. Za kilka kwartałów, a może za kilka lat niska dziś rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć razem ze stopami procentowymi. Decydując się na zakup mieszkania warto więc trochę dłużej się zastanowić i świadomie podjąć decyzje o kupnie, biorąc pod uwagę możliwość zmiany dzisiejszych warunków.

Dział Analiz DOPOZNANIA.PL