Od czego zależy cena mieszkania?

Skąd taka cena mieszkania?

Proces wyceny nieruchomości nie jest prosty. Wielu sprzedających szuka na tym etapie wsparcia rzeczoznawcy. Pomoc może się przydać, gdy potrzebujemy dokładnej wyceny dla banku lub zupełnie nie wiemy jak oszacować wartość danego lokum.

Istnieją konkretne czynniki, które wpływają na cenę nieruchomości i warto je znać bez względu na to, czy chcemy sprzedać, czy kupić mieszkanie. Wartość lokalu mieszkalnego zależy przede wszystkim od tego czy pochodzi ono z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Nowe mieszkania najczęściej osiągają wyższą stawkę za metr niż nieruchomości z drugiej ręki.

Skupiając się na rynku wtórnym, na przykładzie Poznania widzimy, że o cenie lokum decyduje przede wszystkim jego wielkość. Im większy metraż tym mieszkanie droższe, choć zasada ta nie ma zastosowania w stawkach za metr. Duże trzypokojowe mieszkania osiągają zwykle niższą cenę za metr kwadratowy niż kawalerki czy popularne dwupokojowe metraże. Dlaczego? Ponieważ obszerne lokum trudniej sprzedać właśnie ze względu na cenę. Prócz tego nie każdy potrzebuje tak wiele miejsca do życia. Duże mieszkania są popularne przede wszystkim wśród wielodzietnych lub wielopokoleniowych rodzin, których jest obecnie coraz mniej.

Wielkość to jednak nie jedyna kwestia, jaką bierze się pod uwagę, ustalając cenę mieszkania. Liczy się też jego lokalizacja. W poznańskich dzielnicach takich jak Strzeszyn, Piątkowo i Ławica mieszkania z drugiej ręki będą sporo droższe niż na obrzeżach miasta. W ostatnich latach to właśnie w Poznaniu ceny mieszkań podrożały najbardziej. Wyższe ceny osiągają też lokale usytuowane przy dużych uczelniach i w sąsiedztwie dzielnic biurowych. W tym wypadku decydująca jest wygoda i możliwość szybkiego dotarcia do pracy czy szkoły. Tego rodzaju atut, może sprawić, że potencjalny kupiec będzie mniej skłonny do negocjacji ceny.

Nie tylko lokalizacja

Odległość do centrum czy bliskie sąsiedztwo atrakcyjnej zabudowy to niezaprzeczalne zalety nieruchomości. Liczy się zarówno jej położenie na mapie, jak i otaczająca mieszkanie infrastruktura miejska czy dostęp do terenów zielonych. Dobrze utrzymane trasy rowerowe lub spacerowe to coś, czego szukamy coraz częściej. Zabudowa w atrakcyjnym sąsiedztwie ma szansę osiągnąć wyższą cenę.

O stawce za metr decyduje też standard mieszkania oraz stan budynku. Nieruchomości typu premium, wykończone w wysokim standardzie to najdroższy segment rynku. Zdecydowana większość mieszkań z drugiej ręki zaaranżowana jest w przeciętnym standardzie. A stan mebli czy wyposażenie może być dobrym pretekstem do negocjacji ceny.

Jakość energetyczna budynku ma dziś ogromne znaczenie nie tylko dla środowiska. Klasa energetyczna nieruchomości przekłada się na koszty jej eksploatacji. Nic więc dziwnego, że nowoczesna, oszczędna energetycznie zabudowa jest sprzedawana za wyższą cenę. Lokum w starej zabudowie to nie tylko wyższe rachunki, ale też perspektywa prac termomodernizacyjnych, jakie mogą być niezbędne w przyszłości. Ich koszt przynajmniej po części spadnie na lokatorów. To twardy argument za tym by sprzedający przemyślał cenę ofertową.

Do mniej oczywistych czynników, jakie kształtują cenę lokum, są perspektywy inwestycyjne w okolicy. Niektóre plany podnoszą wartość nieruchomości, inne mogą sprawić, że jej cena w perspektywie czasu spadnie. Ciekawym przykładem jest lotnisko. Plany stworzenia portu lotniczego mogą podnieść ceny zabudowy komercyjnej czy nadającej się na najem okazjonalny. Lokale mieszkalne mogą za to stracić na wartości na przykład ze względu na hałas w sąsiedztwie lotniska.

Jak określić cenę nieruchomości?

Jak wspominaliśmy na wstępie, samodzielne określenie ceny mieszkania może być trudne. Z pomocą przychodzi nam jednak internet i portale z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości. Dzięki nim możemy poznać stawki z okolicy, w której znajduje się nasze lokum. W sieci z łatwością wyszukamy też teksty poradnikowe mówiące o tym, jak w praktyce oszacować wartość mieszkania. Aby cena była jak najbardziej realna, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie wymienione w tekście czynniki. Pamiętajmy też, że stawka ofertowa rzadko jest kwotą, która pojawia się w aktach notarialnych. Kupujący na rynku wtórnym lubią negocjować i w czasach drożyzny w segmencie mieszkań robią to coraz częściej. Sprzedający powinni być na to otwarci.

Rynek mieszkaniowy w tak dużych miastach, jak Poznań jest zróżnicowany pod względem cenowym. W takich warunkach trudniej prawidłowo oszacować wartość konkretnego lokum. Jeśli mamy z tym problemy warto poszukać profesjonalnego rzeczoznawcy. Jego wiedza i doświadczenie da nam pewność co do rzetelnej wyceny i finansowe poczucie bezpieczeństwa.