Definicje w branży nieruchomości

Księga wieczysta - jest podstawowym dokumentem opisującym stan nieruchomości. Znając numer księgi wieczystej można zweryfikować stan prawny zarówno pod kątem prawa własności, a więc dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i czy osoba, która sprzedaje parcelę jest faktycznie jej właścicielem, jak również można przekonać się o braku występowania wad. Najczęściej pojawiającymi się wadami prawnymi działek są służebność drogi koniecznej i prawo do przechodzenia lub przejeżdżania przez działkę w celu dotarcia do sąsiednich posesji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – jest udostępniany jest urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości. MPZP określa przeznaczenie nieruchomości (np. usługi, zabudowa mieszkalna, teren rekreacyjny, teren przemysłowy itp.), możliwą formę zabudowy (np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza), a także przeznaczenie sąsiadujących terenów. Z planu można również wyczytać obowiązujące ograniczenia w parametrach zabudowy działki (np. rodzaj zabudowy, jej wysokość, jaką część działki można zabudować itp.). Przy sprawdzaniu planu zagospodarowania przestrzennego należy upewnić się również co do przebiegu dróg w pobliżu działki – tutaj trzeba szukać kompromisu: droga jest pożądana, ale autostrada nieopodal domu na pewno nie jest miłą perspektywą. W planach zagospodarowania przestrzennego będą oznaczone także sąsiadujące nieruchomości o charakterze inwestycyjnym lub przemysłowym. W większości przypadków należy unikać ich sąsiedztwa, ponieważ nigdy nie ma gwarancji co do charakteru działalności, jaka zostanie rozwinięta obok domu.

Przy braku miejscowych planów, koniecznie trzeba sprawdzić zapisy Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) dla gminy. Choć nie mogą być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę, to są podstawą do sporządzania miejscowych planów, a znajdujące się w nich wytyczne dają dość dokładny obraz przyszłego zagospodarowania analizowanego terenu i jego sąsiedztwa.

Umowa przedwstępna - nie przenosi ona prawa własności do nieruchomości, a jedynie reguluje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nieruchomości będzie to po prostu umowa kupna. W umowach przedwstępnych zwykle precyzuje się termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy oraz określa konsekwencje – również finansowe – wycofania się przez strony z umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna musi – niezależnie od swojej formy prawnej – zawierać opis kilku elementów: datę zawarcia, dokładne oznaczenia stron umowy, oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, numery w spisach i ewidencjach, w tym numer KW itd.), cenę transakcyjną, terminy zawarcia umowy kupna-sprzedaży i odbioru (najbardziej precyzyjne), szereg oświadczeń obu stron (o prowadzeniu działalności gospodarczej przez zbywcę, o nieistnieniu wad prawnych i podatkowych, o zgodzie na wpis do KW, oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości), własnoręczne podpisy reprezentantów (trzeba o tym pamiętać w przypadku umów drukowanych – podpisy są niezbędne dla ważności umowy).

Rachunki powiernicze to jedyna dopuszczalna prawnie opcja przekazania deweloperowi środków przez nabywcę mieszkania. Jest to forma zabezpieczenia interesów nabywcy, natomiast w praktyce różnie to wygląda w przypadku rachunków otwartych i zamkniętych.

Otwarte rachunki powiernicze dają deweloperowi możliwość wykorzystania środków praktycznie w dowolnym momencie, pod warunkiem oczywiście, że zostaną one wydane w związku z inwestycją, na którą środki te zostały przeznaczone.

Rachunki powiernicze zamknięte natomiast zabezpieczają klienta o wiele lepiej, ponieważ środki zgromadzone na takim rachunku zostaną udostępnione deweloperowi dopiero w chwili przekazania do banku odpisu aktu notarialnego poświadczającego przeniesienie prawa własności.

Umowa kupna-sprzedaży – jeżeli mieszkanie jest idealnie zgodne z projektem, użyte zostały materiały wykończeniowe o odpowiednim standardzie i prace faktycznie zostały ukończone, można podpisać umowę kupna-sprzedaży. Taka umowa musi być zawarta bezwzględnie w formie aktu notarialnego. Mówiąc w największym uproszeniu, w umowie tej deweloper zobowiązuje się do przekazania nabywcy prawa własności nieruchomości, ten natomiast zobowiązuje się do zapłaty całej należności. Poza tymi prostymi zapisami umowa notarialna kupna nieruchomości musi zawierać również: oznaczenie daty zawarcia, określenie nieruchomości (podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej – nie tylko adres, ale również numer wpisu w księdze wieczystej i oznaczenie sądu ją prowadzącego), wniosek notariusza o dokonanie zmian w KW.