Jakie skutki powoduje zniesienie współwłasności nieruchomości?

Brak porozumienia przy zarządzaniu wspólną nieruchomością

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Na zarząd nieruchomością wspólną składają się dwa rodzaje czynności: mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu oraz czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. W przypadku tych pierwszych, chodzi przede wszystkim o czynności podejmowane na bieżąco, które są niezbędne do zapewnienia niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości - mowa tu więc o sprawach związanych z normalną eksploatacją nieruchomości, drobnych remontach, czy też pobieraniu pożytków i dochodów. Do tego rodzaju czynności wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Gdy zaś nie można uzyskać wymaganej zgody większości współwłaścicieli, każdy z nich może domagać się upoważnienia sądowego do dokonania danej czynności.

Jeśli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, do których należy np. zbycie nieruchomości, lub najem nieruchomości - do ich dokonania wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli uzyskanie takiej zgody jest niemożliwe, współwłaściciele, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów w prawie własności, mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez Sąd, który orzeka w oparciu o cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Współpraca współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością wspólną nie zawsze układa się pomyślnie. Każdorazowe zwracanie się ze sporną kwestią do sądu niewątpliwie nie pozwala na sprawne zarządzanie nieruchomością, wobec czego zaproponowane przez ustawodawcę rozwiązania mogą się okazać niewystarczające. W takim przypadku warto rozważyć zniesienie współwłasności.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności może odbyć się w drodze umowy lub w trybie sądowym. Warto pamiętać, że z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Co do zasady zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w każdym czasie. Przepisy prawa cywilnego przewidują jednak pewien wyjątek, jakim jest możliwość wyłączenia uprawnienia do zniesienia współwłasności (np. w drodze umowy współwłaścicieli). Czas, na jaki może zostać wyłączone wspomniane uprawnienie, wynosi 5 lat, jednak termin ten może zostać przedłużony.

Zniesienie współwłasności w pierwszej kolejności odbywa się poprzez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie są się podzielić - w ramach przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zniesienie współwłasności może także odbyć się w drodze sprzedaży rzeczy wspólnej, a następnie podziału uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W praktyce zniesienie współwłasności nieruchomości najczęściej odbywa się poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Skutki zniesienia współwłasności obejmują przede wszystkim te o charakterze podatkowym, i to na nich skupimy się poniżej.

Zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek PCC

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka podatku wynosi 2%, z kolei podstawą opodatkowania jest wysokość spłaty, określana jako wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Co to oznacza w praktyce? Jeśli mamy trzech współwłaścicieli nieruchomości (i każdy z nich posiada udział w wysokości 1/3 w prawie własności), to aby nieruchomość przeszła na własność jednej osoby, muszą jej zostać przekazane udziały w wysokości 2/3 w prawie własności - tyle bowiem przysługuje dwóm pozostałym współwłaścicielom. Dla współwłaściciela, który ma obowiązek spłacić pozostałych, to właśnie wartość rynkowa tego udziału będzie stanowić podstawę opodatkowania.  W przypadku, gdy zniesienie współwłasności odbywa się w trybie umownym, podatek zostanie pobrany przez notariusza w momencie sporządzania umowy. Gdy zniesienie współwłasności odbywa się na drodze sądowej, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek od spadków i darowizn

Stosunkowo często zniesienie współwłasności odbywa się poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, lecz - odmiennie niż powyżej - bez obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli, co określa się mianem nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Jak to przekłada się na konsekwencje podatkowe? Czynność prawna nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Rodzi jednak obowiązek podatkowy na tle ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku oraz możliwość uzyskania zwolnienia z podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między współwłaścicielami nieruchomości. Tytułem przykładu: jeśli doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości między rodzicem a dzieckiem, to można uzyskać zwolnienie z podatku - aby do tego doszło, należy jednak pamiętać, że fakt nieodpłatnego zniesienia współwłasności  trzeba zgłosić w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2 w Urzędzie Skarbowym. - podkreśla adwokat Agata Koschel-Sturzbecher

Zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek dochodowy od osób fizycznych

W przypadku zniesienia współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli, osoby otrzymujące spłatę muszą liczyć się także z obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób, które otrzymują spłatę. Mowa tu o sytuacji, gdy zbycie udziału następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału. Stawka podatku w takim przypadku wynosi 19%.

Źródło:

https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/zniesienie-wspolwlasnosci-i-ochrona-wlasnosci/

https://nieruchomosci-adwokat.pl/zniesienie-wspolwlasnosci-co-to-oznacza/