Duży popyt, mała podaż, ceny rosną. Efekt kredytu 2%.

Weryfikacja gruntu przy tak zmiennym otoczeniu formalno-prawnym jest wyzwaniem dla inwestorów. Koszty prowadzenia projektów deweloperskich również idą w górę, nowelizacja ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ograniczy możliwości zabudowy.

Na RCL ukazał się projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego, określa on wytyczne, jakimi ma kierować się gmina. Wzory matematyczne i wyliczanie, w jakim zakresie będzie można wyznaczać grunty pod zabudowę, inwestorzy będą mierzyć się z problemami czy w danej gminie jest zapotrzebowanie na kolejne inwestycje mieszkaniowe. Co może przyczynić się do szybszego wzrostu cen również w lokalizacjach podmiejskich. Plany Ogólne w dalszej perspektywie usprawnią proces inwestycyjny, ale pytanie, jakim finalnie kosztem dla nabywców. – wyjaśnia Dorota Dymyt-Holko.

Głównym problemem jest dostępność działek pod zabudowę w miastach, zblokowane grunty, na których miały powstawać mieszkania budowane przez spółki rządowe, nie są dostępne dla inwestorów. Współpraca publiczno-prywatna jest kierunkiem rozwoju stosowanym w Europie, miasta potrzebują lokali socjalnych, szkół, przedszkoli ktoś musi je wybudować, ale potrzeba urealnienia zakresu inwestycyjnego. Obecnie nie mamy żadnych wytycznych i każda gmina stosuje swoje wzory umów, gdzie nie ma odniesienia np. do PUM, zatem nie ma równego traktowania inwestorów. – podsumowuje Dorota Dymyt-Holko prawnik, manager projektów.

Wprowadzanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych również nie jest "złotym środkiem", obawiam się sytuacji, w których gminy celowo będą czekać na wnioski od inwestorów, aby "wrzucić" jak największe zakresy do wykonania na konto deweloperów. Obecnie inwestorzy już wykonują zadania, które oficjalnie należą do gmin.- podkreśla Dorota Dymyt-Holko.

Nabywcy nie mają świadomości, co jest składową ceny mieszkania. To nie tylko ich budynek, ale przeważnie również cała infrastruktura, którą rozbudował deweloper. Drogi, ścieżki rowerowe, oświetlenie, przebudowy kanalizacji, wodociągów - to czynniki wpływające finalnie na cenę nieruchomości. Musimy uświadamiać nabywców, że to nie gmina, a deweloperzy budują miasta. Ustawy nakładają się wzajemnie na siebie, nowelizacja przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym nie wyłącza zapisów o drogach, zatem inwestor może mieć koszty na zasadzie różnych ustaw. Z jednej strony otrzymamy do wykonania drogę, jako niezbędny zakres obsługi komunikacyjnej, co jest też różnie interpretowane w zależności od województwa, a czasem nawet gminy. Nie mamy tutaj pewności, czy otrzymamy zakres np. przebudowy zjazdu i połączenia inwestycji z drogą publiczną, czy jeszcze zostaniemy obarczeni kosztami wybudowania np. przystanku autobusowego i oświetlenia na X km chodnika. Z drugiej strony, mamy ZPI i umowy, z których może wynikać, iż np. mamy partycypować w budowie szkoły, nadal nie wiedząc, czy jest to zakres uznaniowy, czy może będą jednak jesteś wytyczne ogólne dla całego kraju. 

Lokali mieszkalnych brakuje, 2% kredyt rozgrzał rynek, nabywcy poszukują lokali w cenach określonych przez program, ale tych już brakuje. Deweloperzy uzupełniają ofertę, ale to trwa lata. Od wbicia łopaty po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie to minimum 24 miesiące. Nie spodziewam się spektakularnej ilości otwieranych inwestycji, każdy szacuje koszty, analizuje spływające z rynku dane. Dopalacz zadziałał, jednak ilość osób mogących nabyć nieruchomości na tych zasadach jest ograniczona. Rynek PRS zaczyna mieć zadyszkę z finansowaniem inwestycji, może dojść do sytuacji, w której lokale zostaną "wrzucone" na rynek indywidualny, nie ma więc optymizmu pozwalającego na płynną stabilizację popytu i podaży. 

Nie mamy żadnych przesłanek, aby ceny malały. W większości miast, mamy starą substancję mieszkaniową, obciążenia, jakie będą ciążyć na właścicielach w ramach certyfikacji energetycznej również sprawią, że wzrośnie zapotrzebowanie na nowoczesne budownictwo zgodne z ESG. Nabywcy oczekują wysokiej klasy mieszkań, rynek się zmienia, ale dostosowanie się do wytycznych podnosi koszty. Ekologia to kolejny aspekt wpływający na ceny, śledzenie łańcucha dostaw materiałów, ograniczanie śladu węglowego, "zielone" inwestycje, a co za tym idzie "zielone finansowanie" będzie dostępne tylko dla projektów spełniających wytyczne ESG. 

Jak widać, ceny na rynku nieruchomości to wieloaspektowe zagadnienie, począwszy od regulacji prawnych, oczekiwań klientów, oddziaływania gmin na zadania narzucane deweloperom, poprzez dostęp do innowacyjnych technologii budowlanych. W obecnej sytuacji nie widać możliwości stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. 

Materiał powstał przy współpracy z Dorotą Dymyt-Holko.